10.15 부동산 대책에도 신고가 행진? 현금 부자는 경매로, 매수세는 동탄으로! - 전문가 심층 분석

부동산 시장, 규제 속 신고가 행진의 비밀

정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 매수 심리는 위축되었지만, 아이러니하게도 신고가 행진은 멈추지 않고 있습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 CBS '경제적본능' 인터뷰에서 이러한 괴리 현상의 원인을 분석하며, 시장의 불안을 키우는 요인들을 짚었습니다. 그는 정부 정책의 일관성 부족과 공급 전략 부재를 지적하며, 시장의 혼란을 가중시키는 정부의 메시지에 대해 비판적인 시각을 드러냈습니다. 이러한 분석은 부동산 시장의 복잡한 현실을 보여주며, 투자자들이 신중한 판단을 내릴 수 있도록 돕습니다.

 

 

 

 

정부 정책의 '학습 효과'와 풍선 효과의 그림자

김 소장은 현 정부의 정책 철학 부재를 지적하며, '곧 규제한다'는 신호를 통해 오히려 시장을 자극하는 '홈쇼핑 마감 임박'과 같은 효과를 낸다고 비판했습니다. 이러한 '학습 효과'는 규제를 피해 다른 지역으로 매수세가 몰리는 '풍선 효과'를 낳고 있습니다. 하남, 광교 등 규제 지역 주변으로 매수세가 이동하는 현상은, '다음은 우리 차례'라는 불안감과 '지금이 마지막 기회'라는 조바심을 불러일으키며 시장을 더욱 불안정하게 만들고 있습니다. 이는 정부의 정책 방향성에 대한 의문을 제기하며, 시장 참여자들의 불안감을 증폭시키는 요인으로 작용합니다.

 

 

 

 

현금 부자들의 선택: 경매 시장으로의 이동

규제가 강화되면서, 현금 부자들은 새로운 투자처를 모색하고 있습니다. 김 소장은 실거주 의무나 자금 조달 계획서에서 비교적 자유로운 '경매' 시장으로 현금 부자들이 몰리고 있다고 분석했습니다. 감정가보다 수억 원 높은 가격에 낙찰받더라도, 현재 시세보다 저렴하다고 판단하는 현금 부자들이 늘어나면서 경매 시장의 경쟁은 더욱 치열해지고 있습니다. 이는 정부의 규제가 시장의 왜곡을 초래하고, 새로운 틈새시장을 만들어내는 역설적인 결과를 보여줍니다.

 

 

 

 

다주택자에 대한 새로운 시각: 전세 공급자로서의 역할

김 소장은 정부가 '다주택자=투기꾼'이라는 프레임에서 벗어나야 한다고 강조하며, 다주택자가 시장에 전세를 공급하는 중요한 역할을 한다고 주장했습니다. 다주택자를 악마화하는 정책은 오히려 임대 물량을 줄이고, 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상을 심화시켜 전세 시장의 불안정을 초래할 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 구조적인 문제를 해결하기 위한 정책 방향에 대한 근본적인 질문을 던지며, 균형 잡힌 시각의 중요성을 강조합니다.

 

 

 

 

보유세 인상, 출구 전략과 균형의 중요성

정부의 보유세 인상 정책에 대해 김 소장은 거래세 완화 등 출구 전략을 병행해야 한다고 제언했습니다. 보유세만 인상하고 거래세를 그대로 두면 매물 잠김 현상이 심화되어 정책 효과가 반감될 수 있다는 것입니다. 그는 보유세 인상은 점진적으로 이루어져야 하며, 시장 충격을 완화하기 위한 보완책 마련이 필요하다고 강조했습니다. 또한, 주택 수가 아닌 총 가액을 기준으로 과세하는 것이 더욱 합리적이라고 주장하며, 정책의 실효성을 높이기 위한 구체적인 방안을 제시했습니다.

 

 

 

 

공급 대책의 '실체'와 신뢰 구축의 중요성

김 소장은 장기적인 부동산 시장 안정화를 위해 공급 확대가 필수적이라고 강조하며, 구체적인 로드맵과 세부 계획의 필요성을 역설했습니다. 유휴 부지 활용, 관공서 부지 활용 등 구체적인 공급 계획과 함께, 연도별 물량 및 지역별 계획을 명확하게 제시해야 국민들이 정책을 신뢰하고 기다릴 수 있다는 것입니다. 3기 신도시 분양 일정과 물량 등 구체적인 정보를 제공함으로써, 매수 대기 수요의 불확실성을 줄이고 시장의 안정을 도모해야 합니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 규제 속 신고가 행진, 현명한 투자 전략은?

10.15 부동산 대책에도 불구하고 신고가 행진이 이어지는 이유는, 정부 정책의 불확실성과 시장의 학습 효과, 그리고 규제를 피해 가는 현금 부자들의 움직임 때문입니다. 김인만 소장은 경매 시장, 다주택자에 대한 새로운 시각, 보유세 인상에 대한 출구 전략, 그리고 공급 확대의 중요성을 강조하며, 시장의 자생력을 믿고 '판'을 깔아주는 정부의 역할을 강조했습니다. 복잡한 규제보다는, 시장의 자율성을 존중하는 심플한 정책이 필요하다는 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문 & 답변

Q.부동산 규제 정책, 과연 효과가 있을까요?

A.김인만 소장은 정부의 규제 정책이 단기적으로는 시장을 위축시킬 수 있지만, 일관성 없는 정책과 시장의 학습 효과로 인해 풍선 효과를 낳을 수 있다고 지적합니다. 장기적으로는 시장의 자생력을 믿고, 균형 있는 정책을 추진해야 한다고 강조합니다.

 

Q.현금 부자들이 경매 시장으로 몰리는 이유는 무엇인가요?

A.규제가 강화되면서 실거주 의무나 자금 조달 계획서에서 비교적 자유로운 경매 시장으로 현금 부자들이 몰리고 있습니다. 감정가보다 높은 가격에 낙찰받더라도 시세보다 저렴하다고 판단하기 때문입니다.

 

Q.다주택자를 투기꾼으로 보는 시각, 문제점은 무엇인가요?

A.다주택자를 투기꾼으로 규정하는 것은 전세 공급을 위축시키고, 똘똘한 한 채 선호 현상을 심화시켜 전세 시장의 불안정을 초래할 수 있습니다. 다주택자는 시장에 전세를 공급하는 중요한 역할을 한다는 점을 인식해야 합니다.